住宅ローンには種類がある？メリット・デメリットを解説

マイホームを購入する際に、ほとんどの方が契約する住宅ローン。選ぶ金利タイプによってメリット・デメリットがあるのはご存じでしょうか？

今回は住宅ローンの金利タイプとメリット・デメリットについて紹介します。また、新潟県の地方銀行でもあります、第四北越銀行を例に、2022年11月現在の金利情報や主要銀行の金利推移を解説しましょう。

住宅ローンとは、住宅購入のために金融機関（銀行など）からお金を借りるローンのことをいいます。毎月決められた金額を返済して、ローン契約の返済期間までに支払い終えるのが条件です。住宅ローンの金利は、他のマイカーローンや教育ローン、多目的ローンよりも低金利で借りられるというメリットがあります。

住宅ローン金利の種類は3タイプあります。

変動金利型は市場の金利変動により、上がったり下がったりする金利タイプです。また、半年ごとに適用金利が見直されます。

固定金利期間選択型は、一定期間金利変動がなく固定されているタイプです。さまざまな金利の固定期間があり、自分自身のライフプランに合わせて選択できます。

全期間固定金利型は、借入から完済まで金利が一定のタイプです。市場の金利変動に左右されないタイプといえます。

変動金利型・固定金利期間選択型・全期間固定金利型には、それぞれメリットやデメリットがあります。詳しく解説していきましょう。

変動金利型のメリットは、固定金利期間選択型や全期間固定金利型よりも借入当初の金利が低いところといわれています。2017年2月16日から開始されたマイナス金利政策によって、金利が低水準に推移しているのが現状です。2022年8月現在、変動金利は0.5％を下回っている金融機関がほとんど。このままの低水準が続く場合、固定金利を選択するより変動金利を選択するほうが返済額を抑えられるといえるでしょう。

しかし、仮に住宅ローン金利が上昇した場合は、返済額が増えてしまうデメリットがあります。金利が上昇すると、利息分が毎月の返済額を超える「未払利息」が起きる可能性があるのです。また、未払利息が発生した場合、利息ばかりが増えてしまい元金の返済が追いつかなくなるケースもあります。金利の安さだけにとらわれず、金利上昇した場合のリスクも考えて選びましょう。

固定金利期間選択型のメリットは、固定金利期間の返済額を一定にできることです。また、固定金利期間中に住宅ローンの金利変動があったとしても、返済額に影響がないのもメリットといえるでしょう。

しかし、固定金利期間を終了したあとに住宅ローン金利が上昇した場合は、利息額が当初より増えてしまい、毎月の返済額が安定しないデメリットがあります。また、固定金利期間が長ければ長いほど金利は高くなり、返済の総額が多くなっていくため注意が必要です。固定金利期間終了後の金利上昇のリスクを念頭に置いて検討しましょう。

全期間固定金利型のメリットといえば、借入から完済まで金利が一定のため、毎月の返済額や総支払額が確定されていて、家計管理がしやすいところです。毎月の返済額が確定されているので、定期預金をしたい方におすすめといえます。

しかし、全期間固定金利型は金利が高く、毎月の返済額も高くなるのがデメリット。市場の金利が下がったとしても、金利や返済額が下がるわけではありません。また、変動金利型と比べると、トータルの返済額が多くなってしまう傾向があります。

住宅ローンの借り換えとは、新しく違う金融機関で住宅ローンを契約して、現在契約している住宅ローンを一括で返済する方法をいいます。住宅ローンの借り換えにもメリットとデメリットが存在。誰しもが借り換えをして得をするというわけではありません。
以下の条件に当てはまる方が借り換えのメリットを感じられるでしょう。

・返済残高が1,000万円以上ある
・完済までの返済期間が10年以上ある
・現在のローン金利と新しいローン金利の差が1％以上ある

現在借入している住宅ローンよりも低金利で融資してくれる金融機関に借り換えすると、毎月の返済額が減り、総支払額も減額されるメリットがあります。また、金利タイプの変更ができるので、変動金利型から全期間固定金利型などへの変更が可能です。

反対に借り換えには約30～100万円もの費用がかかるデメリットがあります。融資事務手数料や司法書士報酬などさまざまな諸費用がかかるので、借り換えを考えている方は事前に費用の準備をしておきましょう。
また、新たな金融機関への借り換えであっても新規の住宅ローン申し込みと同様、ローンの審査が必要です。住宅ローン以外の借入額が高額である場合や転職で収入が減額されている場合などは、ローン審査が通らない可能性もあるので注意しましょう。

住宅ローンの返済方法には「元利金等返済」と「元金均等返済」の2つの返済方法があります。
「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの方法について、それらの特徴をご紹介します。
返済終了までを見据え、収入・支出の見込みや定年・退職の時期などを考慮した返済方法や借入期間をご選択ください。

 毎月お支払いいただく返済額が一定となる返済方法です。

 毎月お支払いいただく返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。

3000万を借りた条件で「元利均等返済」と「元金均等返済」で比較すると「元利均等返済」の方が「元金均等返済」より889,497万円ほど多く支払う事になります。
ですが、同じ借入額でも「元利均等返済」の方が、「元金均等返済」より毎月の支払額が少なく済むのが特徴でもあります。

新潟県の地方銀行ではどのような金利推移となっているのでしょうか？新潟の地方銀行の1つでもある第四北越銀行の金利情報をご紹介していきます。

第四北越銀行の変動金利・固定金利・全期間固定金利は以下の通りです。
なお、ご紹介する金利は2022年11月時点の店頭表示金利のため、割引等が適用された適用金利は異なる場合がございます。
（※店頭表示金利とは：各金融機関が自由に定めている基準となる金利）

・変動金利…0.725～（1.125％）
・固定金利3年…0.850～（1.250％）
・固定金利5年…0.950～（1.350％）
・固定金利10年…0.950～（1.350％）
・固定金利15年…1.200～（1.600％）
・固定金利20年…1.400～（1.800％）
※注（）は保証料を後払いにした最大金利となります。

また、第四北越銀行が取り扱う「フラット35」の適用金利は以下の通りです。

返済期間：21年以上35年以下
融資額が住宅建築費等の9割以下の場合・・・1.710％
融資額が住宅建築費等の9割超えの場合・・・1.970％
融資手数料
融資額が住宅建築費等の9割以下の場合・・・30,000円
融資額が住宅建築費等の9割超えの場合・・・33,000円

第四北越銀行では、選べる住宅ローン金利の割引プランや当初金利から引き下げのオプションが多彩です。毎月の金利見直しによる変更があるため、詳細はお家づくりを進めている住宅会社へ相談するとよいでしょう。

続いて、主要銀行の住宅ローン金利推移についてご紹介します。
まず変動金利の推移を解説していくと、1990年頃の変動金利は8.0％の高水準。しかし、1995年頃になると2.0％まで下がり2022年8月現在では0.5％まで下がりました。変動金利は約32年もの間に7.5％まで下落したのです。そして、変動金利は今もなお、わずかながら下落を続けています。

全期間固定金利の金利推移を解説すると、2004年頃は3.5％でしたが、2010年頃から下落傾向になり2022年8月現在では1.5％台の低水準となっています。しかし、世界的に金利が上昇傾向にあるため全期間固定金利がわずかながら上昇。世界の金利上昇によっては、大幅な上昇もあり得るので注意が必要です。

住宅ローンの金利タイプやそれぞれのメリット・デメリットを解説していきました。住宅ローンは、仕組みや金利動向を理解したうえで組む必要があります。よく理解しないまま住宅ローンを組んでしまうと金利の変動により、返済額が左右する恐れがあるので注意が必要です。
新潟県の長岡市に皐工務店では、建築だけでなく住宅ローンについてのご相談も承っております。新潟県長岡市・見附市で一戸建て注文住宅をお考えの方はぜひお気軽にお問合せください。